文
眉锁清秋
浙中小城义乌，年后楼市风云突变。
有几个观测角度：
1
据《中国房价行情》统计，义乌截至年6月，房屋均价为2.87万/平米，同比增长30.71%，环比上月增长7.51%。
县城之中，义乌房价贵出天际，且还在加速增长中。
另据，《中国房价行情》约年4月份统计，中国的县城房价已不是一片净土，全国有约个县级市房价突破万元大关。
在这其中，海南陵水黎族自治县，房价过3万，排名全国第一，位居第二的就是义乌，当时义乌统计的房价还停留在元/平米。
两月过去，再看陵水的价格趋势，截至年6月，房屋均价约3.09万/平米，同比去年增长0.95%，环比上月下降0.39%。
一上一下，我担心以后这个全国第一会是义乌。
2
陵水靠什么？湛蓝的大海。
那义乌呢？全靠资金堆积。
城市观测的角度是，看人、看钱、看增量。
七普已经为金华正名，更是将目光聚焦在义乌之上。
年较之年，十年时间，浙江常住人口净增.07万，这里面有两个最明星的城市，一个是杭州，净增.56万，排名全国第六。另一个就是金华，从自身仅有.16万人口，猛增.91万，达到.07万，增幅达到31.5%，仅次于杭州的增幅37%，在人口净流入大省浙江，增幅排名第二，远超温州的增幅4.9%以及宁波的增幅23.6%。
金华之中，义乌的数据更是惊人，十年净增62.54万，以一己之力占到金华净增的近4成。常住人口六普数据是.4万，七普数据是.94万，增幅高达50.6%。
另外资金方面，在追踪浙江、杭州、金华、义乌等逐级的本外币存款以及贷款余额信息后，聚焦金华及义乌的资金汇聚能力，大致能看出一些脉络。
在浙江资金活跃大省的背景下，金华表现突出，义乌更是特点鲜明。研读最近几年的数据，约年是金华资金汇聚能力表现比较突出的年份，当时的一个阶段性高点，自此以后、年陷入低迷期，到了、年份才有企稳表现，到了年，本外币存款以及贷款余额开始进入“高速发展期”，借助于年疫情后，国家金融领域的放松举措，此两数据在年更是进入“超速发展期”，时至今日，还在高位徘徊，不过开始进入减速区间。
义乌的数据，总体和金华的趋势吻合，但特征更鲜明，总结起来就是，“快时更快、慢时更慢”，这个城市对资金、对*策、对趋势更敏感。
资金和人，是城市最本质的家底。基本上决定了这个城市的楼市表现。
义乌房价“居高位”，有其内因。
3
地王控盘。
让人恐慌的不是现在，现在已经发生也无力改变，更担忧的是未来。
进入到年，资金的过热叠加对城市未来的看好，众多开发商携重金在义乌打起了擂台。
年3月10日，宾王客运站地块土拍，最终吸引15家开发商下场争夺，经过轮竞价，最终成交楼面价高达元/㎡。
此一价格，在县级城市，令人咂舌。在地王引领下，后续行情直接引爆，外围土拍也跟着纷纷刷新列表。
年4月30日，融创以37.87亿竞价轮，拿下北苑街道春晗路与宾王路交叉口西南侧地块，成交楼面价达.07/㎡。
年5月20日，中海宏洋以总价28.19亿拿下义乌稠江街道的经开区中心区C地块，溢价率38.9%，成交楼面价超3万元/㎡。
年7月5日，北苑街道雪峰西路与复兴路交叉口东北侧地块出让，最终众安以9.46亿竞得，楼面价.7元/㎡。
这一系列的楼面价，已经颠覆了我们对县城楼市的认知，即便它是独特的义乌。
在一系列“大牛”之中，集中推地的区域除了市区的街道，还遍布下面很多乡镇，事实上义乌的乡镇楼市也是如火如荼，这一轮下来，稠城、北苑、稠江、福田、后宅、廿三里、佛堂，楼面价全部得到了重塑。
即便是比较遥远的上溪、苏溪、赤岸镇，都开始进入楼面价过万的“乡镇楼市”新时代。
每拍一次地，购房者的心态就被“教育”一次，都要重新打量下让他们熟悉又陌生的普通街道。在售的楼盘则是天天看戏，眼睁睁看着地比自家房子贵，于是越看越金贵，去年还不好卖，今年就“全款加两个车位吧”，如果还不行，就“全款加车位再摇号吧”。
用土地控盘预期，地王“打压”下，义乌城就像是一个高压罐头，其楼市也愈发呈现出魔幻的一面。
4
数据有隐忧。
6月份楼市最大的新闻，是二手停贷，原因是贷款额度透支，银行没钱。
7月份最大的“利好”是降准0.5个百分点，整体释放一万亿的宽松额度。
或可兜兜转转，给楼市暂解饥渴，但要看到大背景已经不允许中长期持续宽松，这更多是“缝隙间”的中短期宽松。美国一旦缩小购债，进入加息周期，我国的货币*策肯定会实质掉头、全面从紧，这个时间估计也就是到明年上半年。
换言之，货币过热引起的狂欢在小城市或将进入阶段性高点。
再追踪义乌自身资金数据，据年6月22日最新披露的义乌经济情况解析，到5月底，义乌全市金融机构存款余额为.4亿，这个数字同比增速2.1%，同比增速出现“猛跌”，或将录得近几年来最低数值。此一数字，环比上月下降9.9个百分点，而较去年同期更是下降17.5个百分点。
贷款余额，增速较上月下降5.6个百分点，较去年同期下降11.1个百分点。
义乌的金融数据还需要进一步仔细观测，但不可否认的是，自年进入高位以来，这两项数据一直非常活跃，到年，不少月份，更是同比增幅过20%，风头与杭州、深圳齐肩。此番在货币初步收紧的时刻，义乌市场的过度“敏感性”暴露无遗。
伴随着市场的高热，风险也逐步累积。
5
义乌的市场是成功的，但购房者是失落的。
①市场小，且太敏感，极容易被控盘，一夜变天，追不上，下不来，高位接盘酝酿风险。
②以商贸立城，更多是资金推动型城市，一招鲜吃遍天，却不全面。抵御风险能力低，受行业及产业周期影响显著。
③高等教育缺乏，在人口红利向人才红利转换的过程中，长此以往易吃亏，且子孙后代往往择高枝而栖，被高考、就业等萃取，离开故土小城。
④房产周期进入抗通胀、避风险周期，要综合考量城市发展、抵御风险的能力、稳定性、税收*策等一系列新变量，尤其是类似于义乌这种资金极其密集型小城市，要学会睁眼看世界，如何赚到钱，且能储存下来，再能传承下去，是家族最需要考量的问题，而不是狭隘的置业观，被囿于一方天地。
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年7月20日（下周二），晚上7:00--9:00，将在义乌万豪酒店举办清秋短评摇号大师「金华线下分享会」：