公益中科 https://m-mip.39.net/czk/mipso_6169863.html上周，我们的环京市场调研“三连杀”直击灵*：薛定谔的怀来直接干趴了恒大、碧桂园；锁死流动性的燕郊吓跑了南方来的款爷款婶；唯一能支楞起来的就只剩香河了，还出现了冰火两重天的格局…环京楼市的“佛系火爆”，成功地引起了公里之外环沪圈儿的注意。尽管国内有许多城市CP相爱相杀，但最耀眼的毫无疑问就是北京、上海。北京在北方一骑绝尘，上海在华东是带头大哥，京沪CP单挑了几十年，现如今大佬们拉着周边小弟改打群架了。京津冀和长三角，是我生活最久的两个区域，过去30多年的生活恰恰就是对这两个都市圈的整体感悟。京沪两大都市圈的根本区别在哪里？底层逻辑是什么？未来将走向何方？今天我们一起来捋一捋。北京上海上阵父子兵PK打仗亲兄弟北京城，地处华北大平原的最北端，是农耕文明与游牧文明的分界线；上海滩，扼守长江出海口，属我国海岸线的中心位置，是精致主义与海派文明的交汇处。在近年来的绝大多数时间里，北京都是*治中心；上海周边的鱼米之乡自京杭大运河开凿后，就一直是华夏最富庶的地区。历史和地缘造就了北京、上海截然不同的禀赋，但要我说：哪怕京沪之间吵得要掀桌子，也实在是国家的福气。1）京津冀协同发展，周边区域众星拱月北京一城，优质资源向一个中心输送我们国家的语言文字博大精深，粤港澳讲一体化，长三角讲一体化，唯独到了京津冀讲协同发展。既然是协同，那就有个十分明确的主仆之分。文字表述是这么说的，它确实也是这么干的。京津冀之间，犹如大头爸爸领着小头儿子，其分工类似于美国给予西欧和拉美的定位：天津搞中高端制造业和港口贸易，河北负责提供丰富且相对廉价的劳动力及其它产业链上游资源。产业附加值被链接在一起，犹如自然界的食物链，谁在顶端，谁在底端，一目了然。京津冀三个省级行*区，在产业分工上搞得泾渭分明，就发展现状来说，甭说僭越，想有个交集都难。北京最为迅猛的增长点：央企总部经济、互联网产业和金融结算，在河北几乎找不到对接点，当然也就无法形成规模以上的产业外溢。因此，才形成了北京越强、河北越弱的稳定格局。此外，无论是计划经济时代，还是市场经济时代，优质资源都在不断向首都集中。这与人口的流向不谋而合，久而久之，众星拱月的都市圈结构也就根深蒂固了。2）“北京抢占了我们资源，河北只能是行*大省”这句每个河北人从小听到大的话，误导了一代又一代燕赵儿女。只要研究下长三角、珠三角，就会发现其中存在着重大逻辑缺陷：首先，上海的虹吸效应并不比北京弱，但邻沪的苏南、浙北经济并未塌陷。其次，在计划经济时代及改革开放的前三十年，河北始终都是经济大省。年，河北省会石家庄的GDP曾位列全国第15名，杭州、无锡、宁波、长沙、福州、合肥、东莞无一例外全是小弟。但这是计划经济时期，行*力量主导生产要素、干预分配的结果，无法用市场逻辑来解释。河北经济最直观的特点在于：越是市场力量占据主导地位，其经济形势就越有可能堪忧。-年河北经济失速正是由于这个原因导致。对此，负最大责任的，生活在这里的人们相对保守、佛系的性格。在我国历史上，最为显赫的商帮有徽商、晋商、闽商以及当代的浙商，可你什么时候听过冀商？考公航母——中公教育更是直言不讳：其最大的两个市场，一是山东省，二是河北省：考公人口基数大，考公群众基础好。尽管江浙地区也认为体制内是份好工作，但对于商人、工程师以及其它新职业，两地的包容度是截然不同的。至于“北京抢占资源”的假说，恕我直言，应该感谢北京在河北地界上！否则河北省的整体经济实力连目前的状况都达不到，看看隔壁的山西就一目了然了。对于河北省而言，其最具前景的地方有两个：一是强大行*力量主导的区域，二是能有效承接首都外溢的区域。环京与环沪最近的省会城市发展水平相去甚远3）长三角一体化发展，上海的优质资源外溢，形成前店后厂的关系与环京都市圈的“父子档”不同，上海与环沪城市之间更像是“兄弟档”。上海被定位为国际贸易、金融结算与国际会展中心，江浙腹地进而形成了制造业基地。“前店后厂”的格局就此形成，这使得江浙中小企业和县域经济要发达得多。打开全国百强县TOP20，你就会发现，长三角都市圈县城包揽了一半以上。对此，“苏南模式”与“浙商模式”的商业文明积淀起了关键作用。否则，年后的杭州，不一定有反超石家庄的底气；苏锡常之间不一定能形成中国最大的地级市超级都市圈。或许，上海能凭借强大的城市虹吸效应，抢走杭州、苏州、南京的高端制造业与高端服务业，但“苏南模式”与“鸡毛换糖”的商业文明积淀是无论如何也拿不走的。环京都市圈的行*力量是外驱力，环沪都市圈的商业文明是内驱力。这才是京沪都市圈之所以形成差异的底层逻辑。环京都市圈与环沪都市圈内部结构差异环京、环沪都市圈所有的内部差异，几乎都可以用这样的底层逻辑不同来解释。包括这篇文章在内，我们经常用“环京”和“环沪”两个概述性词汇描述北京和上海及其周边区域，可事实上，其内部结构却存在着天壤之别。1）未来相当长的一段时间，环京繁荣带仍旧点状分布北京、天津、雄安，这是未来几十年环京都市圈的三颗无比闪亮的明星。当然，前提是天津能够找到其经济增长的突破口。对！你没看错，真正能在首都经济圈发力的省会城市都找不到。因为，无论是向南做强石家庄，还是向东做强唐山，都是一件很难的事。①传统行业与落后产能成为产业结构中的利益既得者，动它们的蛋糕很可能使得短期内环首都圈再现九十年代末的“下岗潮”，进而增添不稳定因素。②这些城市自身商业体系、商业氛围、服务意识与前沿产业外溢所需存在较大出入，互联网、科创、金融结算等高附加值产业在此生长的机会微乎其微。而保定、沧州、张家口、承德等大片刚刚脱贫摘帽的县域经济体，又与石家庄、唐山两地经济发展水平相去甚远。因此，环京都市圈的“点状璀璨、带状暗淡”就需要相当长的一段时间去扭转。长期来看，北京外溢的最大受益者，一是雄安，二是北三县。雄安有国家意志加持，疏解北京职能；北三县能有效缓解北京的大城市病。至于南三线和京北山区，绝不是理想的投资标的。2）长三角繁荣带分布规律：相比之下，长三角地区的都市圈结构要更为复杂，也更富层次感。1、沪宁高铁廊道沿线，核心城市有上海、苏州、无锡、常州和南京，为线状分布这里是苏南模式的发祥地，也是“前店后厂”格局的重要体现。整个长三角权重最大的区域汇聚于此，同时，这一线与上海之间的互动、融合也是走在最前列的。2、沪杭高铁廊道沿线，核心城市只有上海和杭州，即首尾两点尽管嘉兴民营经济同样发达，且民生富裕，但与苏南相比实力弱了许多，且与沪杭两地的互补性同样偏弱。近年来，上海和杭州在一些经济领域形成良性竞争。尽管杭州远不具备和上海掰手腕的实力，但对于整个区域发展而言，这种良性竞争几乎是百利而无一害。阿里巴巴这样的超级独角兽大概率不太会诞生在河北3、杭甬高铁廊道沿线，核心城市有杭州、绍兴和宁波，即首中尾三点杭绍甬三地分工十分鲜明，杭州负责整个浙江省的总部经济、金融结算与科创文化产业；宁波的高端制造业与海运贸易搞得同样有声有色。与此同时，从萧山沿绍兴境内一直延伸至宁波北仑，这一带发达的民营经济和特色产业对杭甬两地提供了有力支撑。4、杭温高铁廊道沿线，核心城市为杭州、义乌和温州，同样是首中尾三点高铁线路串起的这一新兴都市圈，犹如一个低配版的“前店后厂”结构。浙南的轻工业制造基地，在义乌这一世界最大小商品交易中心进行国际及区域中转，又有杭州提供线上线下运营的加持，妥妥的闷声发大财。毋庸置疑，整个长三角，不仅是中国经济权重最高的地区，更是我国都市圈发展的现成模板。这样一比，貌似长三角都市圈大获全胜，但殊不知，两大都市圈其实各有各的隐忧。环京环沪各自的隐忧1）一城独大，绝非北京所愿不是凡尔赛，北京真这么想的。雄安成立、北三县崛起，一切的出发点都因纾解北京城市职能。生活在北京，就会发现，这里的“大城市病”实在不能再讳疾忌医了。约三十年前，春晚上有个小品，说“北京好比心脏，全guǒ银民都往心脏挤，那心脏受得了啊？”现如今却一语成谶！在此仅举一例，北京地铁10号线作为重要环线，有个让人意想不到的副产品就是——地铁通车后，地面的三环路变得比以前更堵了！此外，近年来，天津、河北经济发展失速明显。截止到年初，作为北方第二大城市的天津，已被挤出了经济总量TOP10，这与其直辖市的地位是极不相符的。河北省则有过之无不及，十年间，其经济体量从全国第五下滑至全国第九，“十大强省”是河北的面子，现如今却变得岌岌可危。那么，仅凭北京一城兴盛，能解决这些问题吗？完全没有可能！小富即安的天津人，大多不愿北漂，对北漂的苦日子多少是有些不屑的，尽管天津的待遇并不尽如人意；河北的年轻人处境更为尴尬，绝大多数人都要在“北漂模式”和“一眼望到头”模式之间被迫做出选择。北京容不下肉身，家乡容不下灵*，恰是相当一部分河北孩子在18-30岁之间的真实写照。近年来，这一现状也在发生变化，大家打破两难选择的方式是——孔雀东南飞！笔者本人就是其中之一。论钢产量，中国第一、河北第二、唐山第三2）山头林立的长三角，内部差异正在显现相比之下，环沪都市圈的隐忧或许更“隐”一些：首先，就整个长三角地区而言，同质化高、互补性弱像两道魔咒一般横亘在江南上空，随时有大雨倾盆的可能。苏南模式进化了四十多年，但城市之间的制造业却形成了丛林法则和赢家通吃的格局。其中，以沪宁高铁廊道上的苏锡常都市圈最为明显，从早期的苏锡常到后来的苏锡无常，再到今天的苏无锡常…苏锡常都市圈的“类北京化”现象值得警惕！相似的“类北京化“现象还存在于杭甬城市带以及南京都市圈。宁波每年的人口流入规模并不算少，但、教育背景的比例却越来越低；在江苏西部、皖东南一带，南京的绝对核心与北京简直异曲同工…此外，长三角一体化发展，实质上协同的是三省一市，甚至四省一市。与京津冀相比，长三角各地市间的行*地位更为扁平化，这就造成了其内部利益协同度不高，各有各打算。不过，好在有相对成熟的市场化调节对冲，大大缓和了区域内部矛盾。江浙地区欣欣向荣的高新产业园区，值得北方学习借鉴环京环沪楼市的殊途同归尽管环京都市圈与环沪都市圈存在巨大差异，但相比之下，其楼市价值的逻辑差异并没有那么大。过去1-2个周期内，一线环京与一线环沪市场所表现的差异，要远远小于其经济基本面的差异。1）都是一线城市楼市的附属品，自身内生性弱于外溢承接价值前文谈到，长三角地区经济发展的内驱力要强于京津冀地区。但就楼市而言，环沪与环京市场都是一线楼市的附属品：其内生属性均弱于外溢价值。这既是京沪都市圈楼市的相同之处，又是未来相当长的一个时期内，正确认知环京与环沪楼市的基础。有人说，环京可支配收入低于环沪，因此总体购买力比环沪弱。此话乍一听有道理，但经历过-楼市周期的人，恐怕都会记忆犹新：当时北三县均价已经保三冲四。而这一价格段位，与杭州、南京大致持平，是今天一线环沪市场苏州、昆山、嘉善、南通都不一定能达到的高度。难不成，价格是吹上去的？限购成为环京都市圈价格被低估的重要原因2）环京环沪楼市本质都是外溢型市场，以一线城市溢出和投资客为主一线城市的真实外溢与全国投资客撑起了环京、环沪两大一线城市市场。相比之下，本地购买力对市场施加的影响微乎其微。不同点在于，环京市场经历腰斩，甚至臀斩、膝盖斩，更大的原因在于锁死了流动性，进而击散了市场基本盘。类似燕郊的那种调控力度，倘若发生在环沪市场，很难保证不重蹈覆辙。何况，在长三角，上海的话语权与北京相比还是有差距的：我在北京做互联网、做投行好好的，让我回石家庄或者唐山、保定、秦皇岛？对不起，那我只能改行！但在上海可不一样，上海太累，我可以去杭州、苏州、南京、宁波甚至无锡，生活水准并没有差那么多…这意味着环京市场的购买力极有可能比环沪更为集中。去看看燕郊80-90%的入住率吧，万人睡在这个小镇上，这在全国恐怕绝无仅有。如此来看，就可替代性而言，环沪楼市妥妥弱于环京楼市。环京楼市自住需求依旧旺盛不过，环沪楼市的真正优势在于，其*策灵活性要远远好于环京。不妨换个角度看，以燕郊为例，在*策面严格锁死流动性的前提之下，其新房均价依旧能保证在元/㎡。不可替代性几乎是常量，而*策面几乎是变量。一旦*策有所松动，稳步回升既是必然，又是必须。预览时标签不可点收录于话题#个上一篇下一篇