苏州楼市涨幅竟然排上了第一名！
根据冰山指数长期统计数据，4月第一周，苏州均价元/平米，月环比涨2.3%！排名全国第一！
数据来源：冰山指数
近期苏州园区刚挂了块地，最高限价高达元/平米！
苏州新房多个项目开盘“日光”！甚至出现预约者排队，从白天排到晚上。
3月29日，南山维拉预约从白天排到晚上
苏州开盘现场
而苏州二手房也成交火热，一季度共交易套，同比增加28.8%近三成！高价拍地带动部分小区挂牌价跳涨，园区7.3万，狮山5.3万！交易中心也是人众人……
二手房交易挤满大厅
在此背景下，有开发商竟放话：我们不缺客户！有人说，苏州这火的有点猝不及防啊~
那么苏州楼市年年初就迅速升温、逆大势先行上涨，背后推动力是什么？实际情况到底如何？未来还有多少空间？我们详细来看一看。
1土地市场：全面复苏，地王重来
苏州房价从年2月至年3月，具体的走势是下面这样的。所以，苏州当前楼市在持续复苏，加速上涨中。
暂且把趋势图放一边，我们来看看土地市场。
4天前，苏州园区挂出3宗地块拍卖公告，其中湖东住宅地起拍楼面价.49元/㎡，最高限制楼面价.82元/㎡！
如果该地块如成功出让，园区“十八罗汉”高价地块将再次升级。按照目前土地市场热度，到时该地块成交价大概率会在2.6W以上，制造出下一个地王。
园区十八罗汉地价图（不完全统计）
而在2月22日，苏州迎来春节之后的首场大型土拍，战况如何？火爆异常！
6宗涉宅地块加园区1宗商服用地全部成交！除了46号地块底价成交外，其余全部溢价成交。当天卖地收入98.4亿！最多竞价达轮！最高溢价率%！最高楼面价元/平！单宗地块最高总价40.7亿元！
资料来源:苏州楼市
而在今天（4月2日），刚刚，吴江年的第一场土拍，太湖新城地块经过30轮争夺，最终成交楼面价元/平米，溢价36%，需现房销售！这个价位跟目前区域在售新房价格相当！
所以，曾经在年、年密集诞生地王的苏州，现在继续开始拍地王！新地王的出现为之前的地王解套，也为未来房价托底！
2新房市场：千人抢房，一天接待超组
在土地市场重启的背景下，具体新房的销售市场接近疯狂。
我们在周末走访了几个热门板块，也调查了非热门区域的楼盘，发现只要有房源，就不愁卖！具体呈现这么几个特征：
首先，市区需求外溢，带动郊区板块热度直线上升，单价1.6-2.2万刚需价位段房源格外抢手。
也就是说，市区包括园区已经高至4万以上的价位，驱赶刚需、上班人群往吴江、浒关、唯亭等郊区板块扎堆买房，而这些区域发展尚不成熟，周边商业、交通（地铁）等日常配套还较为欠缺。
即使这样，房子都还要靠抢。
比如位于吴江运东板块的万科翡翠公园，项目和碧桂园合作开发，一期最后3栋高层即将开盘，预报价元/平米，带装修，房源套，现在意向登记已经有多号人了，而现场还有很多人前来看盘认筹。
万科翡翠公园·销售现场
而在该板块，诸如四季春晓、联发棠颂等项目，预报价10-元/平米，开盘时间还要晚一些，但是，现场看房人气十分旺盛。
也就是说，现在苏州刚需盘，好点的小区，差不多两三个人抢一套房！
四季春晓看房现场
第二，一二手倒挂，地王扎堆，新盘贴着地价在卖。
无论是城区中环内木渎板块，还是高新区浒关板块，或者吴江新城、运东，目前楼板价普遍在1.6-2.2万/平米，跟在售新盘价格持平甚至还要高一些。因为新房限价，二手房也普遍高出-元/平米，所以，造成新盘具有价格优势，大家争抢买新盘。
木渎板块地价图
由上图我们可以看出，木渎板块地王的楼面价普遍在1.8-2.4万/平米，而诸如绿城项目，因为拿地早，所以目前新房（已经是现房）售价仅为1.85万/平米！按照预期，未来该片区房价在2.7-4.2万为合理售价，所以现在有元/平米以上的价差！
上图是高新区浒关板块地价图，上周六首开售罄并当晚加推2栋楼的金地浅山风华项目，售价元/平米带装修（旁边禹州项目售价毛坯），而周边楼面价普遍在1.3-1.8万元/平米，所以金地开盘抢光也是有道理的。
金地浅山风华看房现场
特征三，当地改善客大举入场，带动外来打工刚需也入场，夯实房价基础。
苏州有多万人口，其中有一部分是外来务工人员（技术产业工人），毕竟这里电子加工、厂房车间很多。从一些售楼处实调来看，一些拖家带口、操着外地口音的首套刚需（在苏州）不在少数，这说明，苏州楼市涨价效应，已经开始带动外围刚需进场了。
再加上本地改善需求入场，可以说，目前苏州房价主要是本地需求为主了，外来纯粹投资客、炒房客较少。苏州房价近一步被夯实。
比如在苏州北部相城区中央公园板块，中粮悦府项目，目前高层售价元/平米，洋房3.1万/平米，带装修，因为都是平米以上大户型，所以最低总价在万起。洋房最低总价万起。
即使这样，当地改善客户络绎不绝，销售人员称，高层房源所剩不多了。
中粮天悦看房现场
在一些热门板块的售楼处，里面熙熙攘攘，很多销售员已经接待乏力分身无术，就让临时访客自己先看，有事再找他。
在浒关板块的禹州嘉誉山项目，销售员直言，项目去年9月开盘就热销，一共多套房子，现在卖了多套了。现在基本上一个礼拜能卖掉一栋楼，3月份已经卖了套。
“因为周边拍地都拍到了，现在房价又被限，所以很火爆。”该人士进一步强调。
禹州嘉誉山看房现场
在刚需盘扎堆的吴江运东板块，四季春晓销售负责人也反馈，现在一个业务员一天要接待20多组客户，售楼处周末一天来访量是多组，毕竟房价“一字”头的地方，在苏州真的不多了。
“而且这边快速路已经通车了，园区上班开车到这居住也就20多分的车程。园区一套小房子可以在这买套叠加了别墅了。”该人士如此对比这里的房价优势。
3板块轮动下，苏州“王者”归来
最后，根据这两天实地调查情况，给出三个结论：
第一，苏州新房库存不足4套，按照3月份卖出套推算，还够卖4.9个月！也就是说，如果供应不加大，千人抢房、开盘“日光”的情景只会加剧！苏州接下来买房，真的要“火拼”了。
第二，对比南京、杭州、嘉兴、无锡等城市，苏州目前购房*策相对宽松（除了相城区），而且也没有嘉兴嘉善等地捆绑车位、刷电商团购、额外加装修款等提高首付门槛行为，当地刚需、改善大举入市，本轮房价行情进一步被夯实，目前投资客入场，风险很小！
第三，苏州年GDP全国地级市排名第六位，同时年4条地铁在建，已经开通3条，而高铁、快速路、机场（规划）等大基建也马不停蹄向前推进，苏州经济基本面不输南京、杭州。
最新常住人口万，也比南京、杭州多万的数据多出一大截。但是，苏州目前房价仍偏低一些（除了园区），很多城区及边缘，单价仍在1.6-2.2万左右，要比杭州南京郊区普遍3万朝上的价位低20-30%！
如果-年多个“地王”入市（楼板价在1.6-2.2万以上的很多），苏州房价势必会被抬起，届时，苏州将迎来至少20-30%的补涨！
-END-
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