第期
在双肠君看来，开封搁置时间最长、舆论话题热议度最高的非开封陇海火车站的改造问题。关于开封陇海火车站改造的话题一直以来从来没有停止过，反反复复地启动、开工、拆迁规划出了几十种，合作意向、改造计划的消息一个又一个，但最终的结果依然是不了了之，落不了地。
▲网传开封火车站改造规划图
火车站是一个城市的形象和窗口，在双肠君看来，这个形象窗口的功能十分的必要和贴切。07年左右，双肠君在开封火车站区域某个批发市场做招商工作，当时赴江浙地区招商的商户随火车而来，下了火车看到开封火车站的情景口瞪目呆，非要立马买返程票回去，好在双肠君带着商户离开火车站到景区附近逛了逛，让商户看看当时还堵车旅游的景象方才稳住了商户。后来想想，当时双肠君服务的商场其实在选地时就想着开封火车站区域将会进行改造，然后利用火车站优势进行商场小商品批零的生意，没想到十几年过去了，开封早已没有了批发市场的辐射能力了，商场也彻底沦为一个零售为主的小商品市场了，而开封火车站还是原来曾经的模样。
▲开封火车站站前综合交通枢纽工程建设示意图
一直以来禹王台区在历史上就是开封传统的商贸区，辖区内有以布匹、五金电料、家具、装饰材料、化工、油漆、建材、钢材、农副产品批发等辐射豫东地区的各类专业市场，火车站、汽车站、商贸物流等都是极大的优势，但随着开封城市框架的不断拉伸，以及各个区域功能属性的明确，各个区域都开始有序的进行招商引资、城市更新等工作，有些区域的动作和投入明显，而火车站区域这些市场建成时间都在数十年以上，软件硬件其实都已经滞后，完全没有像别的城市那般利用火车站的资源发展和支撑禹王台的商业，虽然火车站区域也曾频繁传出三方联合体团队磋商和商讨棚户区改造项目以及东南亚风情文化美食街的实施方案、开封第二座万达广场落地火车站等等消息，而且当时火车站对面营业房都已经画下了大大的拆字，但最终又是搁置不前；而火车站区域最有实质性进展的是年以文旅闻名的曲江新鸥鹏在火车站区域拿下四块地，虽然前期都是进行住宅地产的开发，但毕竟该区域有了新的实质性进展，也算是一个突破。
后来，有关郑开轻轨延长线又成为开封陇海火车站改造的热度话题，然而期间断断续续仍未能落地展开。
▲医院前街城市更新项目：南院坊历史文化街区
不过，所有的这一切终于在今年有了新的进展：年初确定了火车站周边老城改造区的主导方；医院前街、槐树院等为改造历史文化街区、商住项目的推进改造工作，以及泛火车站周边商业、学校、棚户区等分期更新改造的工作；而在步入11月，郑开城际铁路延长线、开封火车站站前广场交通综合枢纽项目也正式启动。
▲开封陇海火车站改造终动工
其中郑开城际铁路延长线项目其重要意义在于加快推进郑开同城化进程，方便郑汴来往乘客，关系到民生、交通、城市融合等内容，而开封火车站站前广场交通综合枢纽项目除了完善优化开封陇海火车站的城市窗口形象以外将新建站前广场、新建长途汽车站、新建公交场站、新建出租车场站、新建社会车停车场等内容，此外还包含了地下商业、商业综合体、仓储超市、人才公寓等商业内容。
▲开封陇海火车站改造终动工
此举对推动禹王台区棚户区改造、改善和提升与省会郑州的交通通达性、串联火车站区域商业激发商业动能、唤醒禹王台区城市更新等方便都是极大的鼓舞。
而对于关心开封陇海火车站改造的市民，也终于有了新的期待。
▲开封陇海火车站改造终动工
那么火车站改造，未来的商业价值将如何？
在双肠君看来，站在大的层级上来看，由于有较大的流动人口和便捷的交通，每个城市的火车站都是商业较为发达的地方，开封陇海火车站在目前的开封北站、开封宋城路站三个火车站中，承载能力、发送人数、通达城市点都是最强的，最为重要的是开封火车站处于市区，城市交通较为便捷，加之火车站附近的常住人口、传统的商业仍然活跃，是理想的商业场所，目前陇海火车站将连接宋城路站，而周边棚户区也在逐步改造、新楼盘不断涌现、城市更新也开始发力，如果将火车站对面的棚户区改造，连接中山路的灯具市场、义乌小商品城，连接新门关街的演武厅布匹市场、五金电料市场，打造一个链接各传统商业，增加开发新的商业群体将成为整个南区的商业核心，或将重拾开封火车站的商业价值。
▲开封火车站商圈
但是，从落地运营的角度再看，目前已经有火车站延长、部分新建住宅商业在开发、城市更新投入在加速，但时间跨度太大，直到现在火车站区域才有了新的动向，而且商业功能属性的占比份额并不少，但开封早已经丧失了批发辐射的商业能力，加之开封其他区域新的商业已经抢占了份额，区域内老的专业市场只能吸引目的性消费人群，而且软硬件老化且有外迁的规划，可以说火车站区域的批发商业已经消失殆尽，而城市等级不断下滑也造成外来消费的减少。
开封陇海火车站对于商业的吸引力以及附着能力还能有多大值得考虑，再规划和新建的商业必须要考虑体量、品牌、内容含金量等方向，而如何招商、运营、推广严格意义上注定了火车站商业的发展潜力。
本文为开封商业观察原创文章
未经许可，禁止抄袭、转载，侵权必究
开封商业观察法律顾问：河南时代律师事务所刘焱律师